13年新低！美国楼市旺季“爆冷”，释放什么信号
高雅
美国房地产市场传统上最为活跃的交易周期如今却异常冷清。根据美国人口普查局最新发布的数据，美国新建单户住宅销售持续放缓，市场库存与供应量持续攀升，房价呈现下行趋势。
美国房地产经纪公司Redfin的统计进一步印证了这一趋势，今年4至6月的春季销售季期间，全美签署的房屋销售合同数量创下自2012年以来的新低。
“近期我在曼哈顿完成的几笔交易，成交价格都处于低位。目前曼哈顿市场正处于低谷期，确实存在不少优质的交易机会。”纽约知名地产经纪公司Serhant的资深经纪人艾米·王(Amy Wang)对第一财经记者表示，不少卖家都表现出较强的出售意愿，在新泽西地区，优质社区仍然需要加价竞购，但普通社区的交易节奏明显放缓。整体而言，市场降温的趋势已经十分明显。
为何放缓
根据美国人口普查局数据，经季节性调整后，今年6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，虽然环比微增0.6%，但同比显著下降6.6%。
库存方面，截至6月末，全美待售新房存量达到51.1万套，环比增长1.2%，同比增幅达8.5%。当前房屋供应与销售比率已攀升至9.8个月，较5月的9.7个月和去年同期的8.4个月持续扩大。6个月通常被视为市场均衡点，高于此数值则表明市场呈现供过于求的状态，房屋滞销时间延长。
在价格方面，美国人口普查局数据显示，2025年6月，美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%；平均销售价格则录得50.1万美元，虽较上月有所回落，但仍略高于去年同期水平。Redfin的最新调查显示，全美50个大都市区中，有30个城市房价出现下跌，其中华盛顿特区、得克萨斯州奥斯汀和加利福尼亚州圣地亚哥的跌幅最为显著。
Redfin华盛顿特区市场高级经理帕克(Marshall Park)认为，联邦政府裁员是当地房价承压的因素之一，除此以外，“我们还看到高利率迫使买家重新评估什么是负担得起的，从而表现出价格敏感的迹象。”
根据房地美数据，美国30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来就从未回落至6.5%以下的区间。
美国尔湾房产经纪公司Real Broker Harvest副总经理张东云(Tracy Zhang)也对第一财经记者称，加州尔湾房价在疫情期间的过快上涨已经出现回调，部分楼盘开始降价促销，“但买家还是不买账”，“目前尔湾市场在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平”。
张东云举例称：“以尔湾高端社区波托拉泉(Portola Springs)的Cielo山景楼盘为例，该项目在2024年最高报价超过500万美元，如今开发商已将价格下调至300余万美元。即便在这样的调整下，潜在买家仍在观望，我的一位客户向我询问是否可能有更低的价格，期待更好的入市时机。”
对于未来的房价趋势，总部在吉隆坡的全球房产集团居外IQI (Juwai IQI)联合创始人兼集团首席执行官安萨里(Kashif Ansari)对第一财经记者称，美国有些楼市可能进一步降价。“目前市场上20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势，避免房源长时间滞留。”他建议，对买家而言，尽管2025年抵押贷款利率预计将维持在6.5%-6.7%的高位，但推迟入市可能错失当前库存充裕的有利时机，卖家可以重点关注库存增长显著的地区以及挂牌超过60天的房源。
此外，安萨里特别提到海外投资者的机会：“当前市场竞争减弱、库存增加，为国际买家创造了有利的谈判空间，尤其是在价格回调的市场。建议优先选择租金回报稳定的物业，以对冲高利率带来的资金成本压力。尽管等待更大降价的策略具有一定吸引力，但考虑到房价预计将维持1.3%-2%的温和增长，叠加经济不确定性，建议在库存充足的市场尽早行动，以锁定更优回报。”
住宅建筑市场传递出的美国经济信号
全球经济咨询公司BCA Research首席美国投资策略师皮塔(Doug Peta)认为，目前的住房市场数据表明，接近7%的抵押贷款利率持续抑制了市场活动。而这种疲态的影响将持续渗入美国经济。他称：“住房交易还会带动其他消费，例如耐用消费品。当人们购买新房时，往往会购买洗衣机、微波炉、家具、地毯等。如果住房交易减少，这些相关消费也会大幅下降。”
张东云也称，当前买家对经济前景和可能的特朗普关税政策充满疑虑，这些不确定因素严重影响了买家的决策信心。她称：“我的一位客户正在进行房产置换，我们以社区最高价帮他售出了原有住宅。在利用1031房产置换(通过这种方式可以延迟纳税)购置新房时，他对一套挂牌价180万美元的房产出价160万美元。若在两三年前，这样的优质房源必然引发竞价大战。虽然卖家最终接受了这个报价，但客户在签约前仍临时退出，担心出价过高。”
不过，美国房地产市场呈现出更为明显的两极分化格局。全美房地产经纪人协会(NAR)副首席经济学家劳茨(Jessica Lautz)表示，尽管仍有大量潜在买家因高利率和高房价被迫观望，但部分高收入群体并未受到明显影响。NAR数据显示，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%。
张东云也称：“尔湾上月推出的花果山(Irvine Orchard Hills Village)四期两个高端新盘，尽管起价高达500万至700万美元，但因稀缺景观资源，开盘仅一个多月便售出半数房源。这说明高净值人群的购买力依然强劲，且受市场波动影响较小。”
此外，据美国人口普查局7月数据，美国6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7%。全美住宅建筑商协会(NAHB)的一项调查显示，7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平。
皮塔称：“尽管蓝领工作在美国的就业结构中所占比例比30年前小得多，但制造业和建筑业的就业数据往往是整体非农就业的风向标。目前，建筑业和制造业就业的12个月移动平均值以及3个月移动平均值的年化变化率，已经接近收缩的边缘。一旦非农就业的同比增长率低于1%，经济就可能进入失速状态。住宅建筑市场是目前最明显的风险信号之一。”
